6.17. Üürileping
Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
Üüri korral niisiis võetakse asi kasutamiseks ning asja kasutamise eesmärgiks ei ole üürnikul sellest tulu saamine. Kui üüritakse eluruume, kasutatakse neid elamiseks ja sellest ei teki üürnikule tulu. Kui näiteks üüritakse sõiduauto selleks, et teda kasutada sõitude tegemiseks, mille eest ei teenita otseselt tulu sõiduauto kasutamisega, on tegemist sõiduauto üürimisega. Kontoriruumide üürimisel, kui kasutatakse kontoriruume selleks, et oma tegevuse asukoht sisse seada, millega ei kaasne ka otseselt tulu teenimine, on tegemist samuti üürimisega. Seega üürimise korral ei ole üürniku põhieesmärgiks üüritud asja kasutamisest otsese tulu saamine.
Võlaõigusseadus annab kasutuslepinguna võimaluse sõlmida ka rendileping. Siit ka küsimus, mis eristab üürilepingut rendilepingust? Kui üürilepingu mõiste ja selgitused on eespool lahti kirjutatud, siis vajaks siinkohal selgitamist ka rendilepingu mõiste. Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Rentimise korral on rentnikul eesmärgiks saada rendieseme kasutamisest vilja, tulu. Ilmekas näide oleks siinkohal põllumajanduslik rendileping, mille puhul on rentnikul huvi saada maatüki kasutamisest tulu. Tööstusliku sisseseade puhul, millega toodetakse mingeid tooteid, mida ei saaks toota ilma selle sisseseadeta ja mille puhul nende toodete müügist saadakse tulu, on samuti tegemist rentimisega. Rentimise korral on eesmärgiks rendiesemest saada vilja. Seal, kus on tegemist viljaga, võib arvestada ka tuluga. (1)
Elu- ja äriruumide üürilepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka asjade üürimisele, mille üürileandja annab koos ruumidega üürniku kasutusse. Kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse ka elu- ja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.
Elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata:
Kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.
Lepingupoolte üldised kohustused. Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.
Üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama:
Üürnik peab taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Asja suhtes tehtavate tööde ja muude mõjutuste talumise kohustus ei välista ega piira üürniku õigust tööde või muude mõjutuste tõttu alandada üüri ega nõuda kahju hüvitamist. Üürnik peab lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule. Üürileandja peab üürnikule õigeaegselt teatama tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning arvestama tööde tegemisel üürniku huve. Üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest. Üürnik võib lepingu eelnimetatud teate saamisel 14 päeva jooksul üles öelda, teatades ülesütlemisest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik ütles lepingu üles, ei tohi parenduste või muudatuste tegemisega alustada enne lepingu lõppemist.
Üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kui üürileandja on parenduste ja muudatustega nõustunud, võib ta endise olukorra taastamist nõuda üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Üürnik võib üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse, kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust parendust või muudatust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on parenduse või muudatuse äravõtmiseks õigustatud huvi. Kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.
Üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile.
Üürileandja võib keelduda asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast üksnes juhul, kui tal on selleks mõjuv põhjus, eelkõige kui:
Kui üürileandja keeldub asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast mõjuva põhjuseta, võib üürnik lepingu tähtajatu üürilepingu korralise lõpetamise tähtaegu arvestades üles öelda. Kui asja allkasutusse andmist võib eeldada üksnes üüri mõistliku tõstmise korral, võib üürileandja seada nõusoleku andmise sõltuvusse üürniku nõusolekust üüri tõstmisega. Kui üürnik annab kasutuse üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda.
Kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja.
Kõrvalkulud. Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.
Üürileandja kannab asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
Kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. Üürnik võib lepingu sõlmimisel nõuda üürileandjalt talle eelmise üürilepingu järgse üüri suuruse teatavaks tegemist.
Üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu puhul.
Eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri järgmiselt:
Eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama.
Teates tuleb selgelt märkida:
Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva eelnimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles.
Kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui:
Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.
Üürilepingu kestus. Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja seadust järgides üles öelda. Kokkulepe, mille kohaselt eluruumi üürileandjal on õigus tähtajatu üürileping üles öelda muul kui võlaõigusseaduses nimetatud alusel, on tühine. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige erakorralistel asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada. Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul.
Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
Elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu eelnimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu.
Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
Üürileandjal ei ole eelnimetatud juhul ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
Kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.
Pikaajalise üürilepingu ülesütlemine. Kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Eeltoodut ei kohaldata, kui üürileping on sõlmitud üürileandja või üürniku eluajaks.
Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude maksmise tagatist. Üürileandja peab andma tagatise andmiseks mõistliku tähtaja. Tähtaja andmise teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kui üürileandjale ei anta mõistliku tähtaja jooksul tagatist, võib ta lepingu üles öelda ülesütlemistähtaega järgimata.
Üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul. Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaegadest kinni pidades üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu eelnimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest.
Kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut üürileandja õiguste ja kohustuste ülemineku sätetele vastavalt üles öelda.
Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vorm. Üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:
Üürnikul on eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks vaja üüritud eluruumis temaga koos elava abikaasa nõusolekut, mis peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kui abikaasa nõusolekut ei ole võimalik saada või kui abikaasa selle andmisest mõjuva põhjuseta keeldub, võib üürnik nõuda abikaasalt nõusoleku andmist kohtus. Sel juhul asendab nõusolekut kohtuotsus, millega hagi rahuldati. Eelnimetatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.
Üüritud asja tagastamine. Üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui üürnik on teinud vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib nõuda, võib ta asja kuni nende kulutuste hüvitamiseni kinni pidada. Tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kui üürnik annab asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib üürileandja asja pärast lepingu lõppemist ka kolmandalt isikult välja nõuda. Vallasasi tuleb tagastada kohas, kus see üle anti, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Kui üürileandja avastab hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused.
1 Truija, U. 2002. Võlaõigusseadus ja selle rakndamine, Tallinn, Greif
Üüri korral niisiis võetakse asi kasutamiseks ning asja kasutamise eesmärgiks ei ole üürnikul sellest tulu saamine. Kui üüritakse eluruume, kasutatakse neid elamiseks ja sellest ei teki üürnikule tulu. Kui näiteks üüritakse sõiduauto selleks, et teda kasutada sõitude tegemiseks, mille eest ei teenita otseselt tulu sõiduauto kasutamisega, on tegemist sõiduauto üürimisega. Kontoriruumide üürimisel, kui kasutatakse kontoriruume selleks, et oma tegevuse asukoht sisse seada, millega ei kaasne ka otseselt tulu teenimine, on tegemist samuti üürimisega. Seega üürimise korral ei ole üürniku põhieesmärgiks üüritud asja kasutamisest otsese tulu saamine.
Võlaõigusseadus annab kasutuslepinguna võimaluse sõlmida ka rendileping. Siit ka küsimus, mis eristab üürilepingut rendilepingust? Kui üürilepingu mõiste ja selgitused on eespool lahti kirjutatud, siis vajaks siinkohal selgitamist ka rendilepingu mõiste. Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Rentimise korral on rentnikul eesmärgiks saada rendieseme kasutamisest vilja, tulu. Ilmekas näide oleks siinkohal põllumajanduslik rendileping, mille puhul on rentnikul huvi saada maatüki kasutamisest tulu. Tööstusliku sisseseade puhul, millega toodetakse mingeid tooteid, mida ei saaks toota ilma selle sisseseadeta ja mille puhul nende toodete müügist saadakse tulu, on samuti tegemist rentimisega. Rentimise korral on eesmärgiks rendiesemest saada vilja. Seal, kus on tegemist viljaga, võib arvestada ka tuluga. (1)
Elu- ja äriruumide üürilepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka asjade üürimisele, mille üürileandja annab koos ruumidega üürniku kasutusse. Kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse ka elu- ja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.
Elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata:
- majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele;
- üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud;
- üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mille riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest.
Kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.
Lepingupoolte üldised kohustused. Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.
Üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama:
- asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama;
- ohust asjale, kui ohu tõrjumiseks tuleb abinõud tarvitusele võtta;
- üürnikule teatavaks saanud kolmanda isiku õigusest asjale.
Üürnik peab taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Asja suhtes tehtavate tööde ja muude mõjutuste talumise kohustus ei välista ega piira üürniku õigust tööde või muude mõjutuste tõttu alandada üüri ega nõuda kahju hüvitamist. Üürnik peab lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule. Üürileandja peab üürnikule õigeaegselt teatama tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning arvestama tööde tegemisel üürniku huve. Üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest. Üürnik võib lepingu eelnimetatud teate saamisel 14 päeva jooksul üles öelda, teatades ülesütlemisest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik ütles lepingu üles, ei tohi parenduste või muudatuste tegemisega alustada enne lepingu lõppemist.
Üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kui üürileandja on parenduste ja muudatustega nõustunud, võib ta endise olukorra taastamist nõuda üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Üürnik võib üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse, kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust parendust või muudatust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on parenduse või muudatuse äravõtmiseks õigustatud huvi. Kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.
Üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile.
Üürileandja võib keelduda asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast üksnes juhul, kui tal on selleks mõjuv põhjus, eelkõige kui:
- üürnik ei avalda üürileandjale allkasutusse andmise tingimusi;
- üürileandjale tekiks allkasutusse andmisega oluline kahju;
- üüritud ruumi koormataks allkasutusse andmisega ebamõistlikult;
- kui üürileandjal on selleks allkasutaja isikust tulenev mõjuv põhjus.
Kui üürileandja keeldub asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast mõjuva põhjuseta, võib üürnik lepingu tähtajatu üürilepingu korralise lõpetamise tähtaegu arvestades üles öelda. Kui asja allkasutusse andmist võib eeldada üksnes üüri mõistliku tõstmise korral, võib üürileandja seada nõusoleku andmise sõltuvusse üürniku nõusolekust üüri tõstmisega. Kui üürnik annab kasutuse üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule. Üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda.
Kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja.
Kõrvalkulud. Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.
Üürileandja kannab asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
Kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. Üürnik võib lepingu sõlmimisel nõuda üürileandjalt talle eelmise üürilepingu järgse üüri suuruse teatavaks tegemist.
Üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu puhul.
Eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri järgmiselt:
- kinnisasja, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest;
- möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise puhul iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest.
Eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama.
Teates tuleb selgelt märkida:
- üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus;
- mis ajast üür suureneb;
- üüri tõstmise põhjendus ja arvestus;
- üüri tõstmise vaidlustamise kord.
Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva eelnimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles.
Kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui:
- üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja
- üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja
- üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud.
Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.
Üürilepingu kestus. Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja seadust järgides üles öelda. Kokkulepe, mille kohaselt eluruumi üürileandjal on õigus tähtajatu üürileping üles öelda muul kui võlaõigusseaduses nimetatud alusel, on tühine. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.
- Kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.
- Möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu.
- Eelnimetamata vallasasjade üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm päeva.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige erakorralistel asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada. Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul.
Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
- üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt kohustusi, kusjuures Üürnik ei kasuta asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti ning üürnik ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega;
- üürnik või asja allkasutaja rikub eelnimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult;
- üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
Elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu eelnimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu.
Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
- üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
- võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
- võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
Üürileandjal ei ole eelnimetatud juhul ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
Kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.
Pikaajalise üürilepingu ülesütlemine. Kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Eeltoodut ei kohaldata, kui üürileping on sõlmitud üürileandja või üürniku eluajaks.
Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude maksmise tagatist. Üürileandja peab andma tagatise andmiseks mõistliku tähtaja. Tähtaja andmise teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kui üürileandjale ei anta mõistliku tähtaja jooksul tagatist, võib ta lepingu üles öelda ülesütlemistähtaega järgimata.
Üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul. Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaegadest kinni pidades üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu eelnimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest.
Kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut üürileandja õiguste ja kohustuste ülemineku sätetele vastavalt üles öelda.
Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vorm. Üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:
- üüritud asi;
- lepingu lõppemise päev;
- ülesütlemise alus;
- eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
Üürnikul on eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks vaja üüritud eluruumis temaga koos elava abikaasa nõusolekut, mis peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kui abikaasa nõusolekut ei ole võimalik saada või kui abikaasa selle andmisest mõjuva põhjuseta keeldub, võib üürnik nõuda abikaasalt nõusoleku andmist kohtus. Sel juhul asendab nõusolekut kohtuotsus, millega hagi rahuldati. Eelnimetatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.
Üüritud asja tagastamine. Üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui üürnik on teinud vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib nõuda, võib ta asja kuni nende kulutuste hüvitamiseni kinni pidada. Tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kui üürnik annab asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib üürileandja asja pärast lepingu lõppemist ka kolmandalt isikult välja nõuda. Vallasasi tuleb tagastada kohas, kus see üle anti, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Kui üürileandja avastab hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused.
1 Truija, U. 2002. Võlaõigusseadus ja selle rakndamine, Tallinn, Greif
